Альтернативы разной сложности

Обмен - это один из самых старых и проверенных видов операций с недвижимостью. Обмен по-прежнему востребован на рынке, когда одну квартиру меняют на другую, меняют с доплатой, или делят на две. Сегодня, квартирный вопрос принято решать абсолютно по-другому, нежели в начале 90-х, когда понятие «частная собственность» было для многих в новинку.

Некоторые, по старой привычке называют обмен квартиры на квартиру «прямым обменом». Но, это является в корне не верным. Такой вид сделок был распространен во времена СССР и, на тот момент, являлся единственным доступным способом решения жилищной проблемы. Теперь, всё обстоит иначе. «Прямой обмен» сохранился только как вариант проведения операций с неприватизированным жильём. Обмен квартиры, которая находится в собственности, осуществляется по, так называемому, договору мены, который предполагает, что все владельцы и пользователи одной квартиры в полном составе переезжают и получают те же права или доли в другой. Собственники же второй квартиры переезжают и приобретают те же права в первой квартире. Требования, предъявляемые договором мены, конечно, существенно ограничивают количество вариантов жилья. Именно поэтому, большинство обменов, на сегодняшний день, производятся при помощи обычных сделок купли- продажи.

Как это работает?

Технология проведения альтернативной сделки предполагает одновременные: продажу жилья и покупку нового. Именно поэтому, вариантов, здесь, может быть огромное множество: одну квартиру можно поменять на другую (простая альтернатива), одну на две или три, две на одну, две на две и т.д. Такое богатство вариантов обуславливается следующим фактором: цены на рынке недвижимости растут, поэтому, в этих условиях, единственное выгодное решение, условно называемое обменом – сначала купить новую квартиру, а затем, продать старую. Однако, не всем это по карману. В случае, когда вы сначала продаёте свое жилье – цены за период поиска хорошего варианта могут вырасти достаточно существенно, что будет означать, что вы не сможете приобрести ту недвижимость, на которую в начале «обмена» денег хватало. Такое развитие событий чаще всего случается, когда человек действует самостоятельно, на свой страх и риск, без участия грамотного риелтора.

Альтернативная сделка предполагает одновременные: поиск покупателя на жилье и поиск новой квартиры для участника сделки. Это повышает шансы на положительный исход сделки.

Начать, здесь, стоит с определения стоимости недвижимости собственника, и той недвижимости, которую тот хочет получить в результате альтернативной сделки. При этом, необходимо учесть все нюансы: месторасположение, качество здания, этаж, этажность дома, площадь квартиры и многое другое. Здесь не обойтись без опытного оценщика. А как иначе узнать размер необходимой доплаты и оценить возможности для осуществления задуманного в целом.

Схематично, альтернативную сделку, можно разложить на следующие этапы:

• 1. поиск покупателя на Вашу квартиру – на этом этапе заключается предварительный договор и вносится аванс покупателем;
• 2. поиск квартиры для Вас – на этом этапе заключается предварительный договор и вносится аванс за квартиру продавцу;
• 3. сбор всех необходимых документов – этим, как правило, занимается риелтор;
• 4. осуществление юридической проверки документов риелторской компанией в филиале банка, выбранного участниками сделки;
• 5. организация сделки, расчет денежных средств;
• 6. закладка денег в банковскую ячейку (используется в случае, если выбран вариант сделки с привлечением банковской ячейки);
• 7. одновременное подписание договоров купли-продажи между всеми участниками альтернативной сделки;
• 8. отправка документов на гос. регистрацию;
• 9. получение денежных средств из банковской ячейки, после возврата документов с государственной регистрации (в случае, если выбран вариант сделки с привлечением банковской ячейки);
• 10. подписание акта приема-передачи квартиры всеми частниками.

Сложности альтернативных сделок

Несмотря на все свои преимущества, альтернативные сделки имеют и свои сложности:

• Квартира в таком случае, всегда стоит немного дешевле, чем свободная.
• Подобные сделки, достаточно часто, что называется, «разваливаются» и не доходят до логичного завершения – приобретения участниками жилья.
• Альтернативные сделки с обменом имеют обыкновение вырастать в так называемые «цепочки» или «паровозы», в этом случае, исход сделки во-многом зависит от мастерства риелтора и адекватности всех участников.
• 4. Альтернативные цепочки достаточно сложно организовать, а сделать это самостоятельно, прямо скажем, невозможно.

Быстрый рост цен мешает логичному завершению сделок данного вида. Поэтому, их проведение становится сложнее, а самих альтернативных сделок становится всё меньше и меньше. Риелторы ищут возможности и стараются найти новые способы решения жилищного вопроса.

Обмен и ипотека

Ипотека уже достаточно давно используется в качестве решения проблемы отсутствия свободных денежных средств на доплату при проведении сделок купили-продажи, а также, альтернативных сделок. Помимо этого, при решении жилищного вопроса, обычной практикой становится кредитование под залог уже имеющегося в собственности жилья, что позволяет приобрести новую недвижимость, не продавая имеющуюся. Конечно, размер кредита, здесь, зависит от многих параметров, в частности – от размера дохода человека и его документального подтверждения.

Ипотечное кредитование применяется в риелторской практике в качестве решения при разъездах и обменах. Напомним, что проблема обмена заключается в том, что в условиях роста цен, выгоднее сначала приобрести новое жилье, а только потом продавать имеющуюся. Позволить себе это может не каждый, поэтому, все больше людей, нуждающихся в обмене, сначала берут кредит в банке, и приобретают недвижимость, а только потом продают имеющиеся квадратные метры. На «растущем рынке», такая технология совершения сделки действительно является выгодной, поскольку за полгода-год, стоимость недвижимости вырастает настолько, что позволяет оплатить и работу риелтора и банковские проценты.

Конечно, далеко не для всех такая технология обмена доступна, поскольку для этого нужны какие-никакие накопления и солидная заработная плата, длят того чтобы получить нужную сумму от банка. Поэтому, звоните в АН «Импульс-К» - вместе мы что-нибудь придумаем!