Рубрику ведет Административный директор "АН "ИМПУЛЬС-К" Ходоровская Марина Александровна.
С 1 января 2016 г. произошли важные изменения, касающиеся нотариального удостоверения сделок по регистрации недвижимости. Изменения введены Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-ФЗ. Давайте в них разберемся. Вначале напомним, что по-прежнему нотариальному удостоверению подлежат договоры: * Ренты; * Пожизненного содержания с иждивением; * Брачный договор; * Завещание.
С 1 января 2016 года обязательному нотариальному удостоверению подлежат: * Сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (не участнику общей долевой собственности). * Сделки по продаже земельной доли. * Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину признанному ограниченно дееспособным. * Соглашение о разделе имущества супругов. Рассмотрим каждую категорию сделок отдельно.
Государственная регистрация сделки и права собственности по договору купли-продажи доли недвижимости (кроме земельных участков)
По новым правилам (ст. 24 ФЗ № 122 от 21.07.1997 г.) продавец доли (например, квартиры, дома, нежилого помещения) обязан в письменном виде известить остальных сособственников (дольщиков), о том, что продает свою долю. В этом извещении продавец доли должен сообщить стоимость и другие условия, на которых он предполагает продавать свою недвижимость.
Такая сделка по продаже доли постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее 1 месяца со дня извещения о продаже остальных участников долевой собственности. Можно этот срок сократить, если предоставить нотариусу письменный отказ других дольщиков от покупки.
Важные выводы и дополнения: Если доля продается не постороннему человеку, а сособственнику (другому дольщику), то регистрировать сделку у нотариуса не обязательно. Если, например, 2 сособственника (у которых по ½ доли в праве общей долевой собственности) одновременно продают какому-то лицу свои доли, то регистрировать сделку у нотариуса также не обязательно. Потому что в итоге продается весь объект недвижимости целиком. Сделку по дарению (договор дарения) доли не нужно нотариально заверять. Это касается только продажи недвижимости. С помощью такого нововведения законодатели хотят уменьшить случаи махинаций, когда недвижимость в обход соседей продавалась рейдеру, который создавал невыносимые условия и выживал остальных жильцов. Отметим, что раньше ответственные продавцы поиск совладельцев и согласование вопроса с ними брали на себя, что занимало у них много времени.
Государственная регистрация сделки и права собственности по договору купли-продажи доли земельного участка
Теперь все сделки по продаже земельной доли подлежат нотариальному удостоверению (ч. 3 ст. 24.1. ФЗ № 122 от 21.07.1997 г.). Не зависимо кому вы продаете свою долю – другому сособственнику или постороннему лицу. Сделку по дарению (договор дарения) земельной доли нотариально регистрировать не нужно.
Сделка по продаже недвижимости несовершеннолетнего
По новым правилам сделки по продаже любого недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 30 ФЗ № 122 от 21.07.1997 г.). Раньше для совершения сделок с участием «особенных» владельцев требовалось только согласие органов опеки и попечительства. Теперь необходимо и то, и другое. Нововведение призвано защищать права несовершеннолетних и недееспособных людей.
Государственная регистрация соглашения о разделе общего имущества супругов
Одно из новшеств 391-ФЗ обязывает оформлять нотариальное согласие супруга на сделки, требующие госрегистрации. Некоторое время назад из законодательства исчезла практика обязательного оформления в государственных органах большинства видов операций с недвижимостью, осталась только необходимость фиксации прав на имущество. Это открыло возможности для махинаций нечестных супругов и просто аферистов, так как необходимость предоставления согласия супруга пропала тоже. Сейчас «дыра» в законе ликвидирована: без разрешения второй половины распорядиться общими квадратными метрами нельзя. Кстати, необходимость оформления сделок через нотариуса для семейных людей распространяется не только на недвижимость, но и на некоторые другие виды совместно нажитого имущества.
Раньше этот вопрос решался исключительно через суд, сейчас же с ним можно разобраться без дополнительных проволочек и нервотрепки, если супруги сами нашли консенсус. Супруги могут без суда разделить между собой совместно нажитое имущество.
Это можно сделать 2 путями: Заключить брачный договор (до брака или в любое время до даты официального расторжения брака). Брачный договор подлежит обязательному нотариальному заверению; Заключить соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака.
Сколько нотариусы берут за удостоверение сделок по продаже недвижимого имущества? Отметим, что регистрация документов у нотариуса платная. Она составляет 0,5% от суммы, указанной в договоре, плюс 3 тыс.рублей на технические и правовые нужды. Однако если цена в договоре меньше кадастровой стоимости объекта недвижимости, процент взимается именно с кадастровой стоимости. Эти расценки едины как для города Смоленска, так и для Смоленской области.