Наталья Шулькова:
«Для тех, кто хочет купить недвижимость – именно сейчас самое прекрасное время»
Директор одного из ведущих профильных агентств региона «Импульс-К», комментирует ситуацию, которая складывается сегодня на смоленском рынке недвижимости.
Наталья Вячеславовна, и, все-таки, в каком состоянии, на данный момент находится рынок недвижимости? Что там происходит?- Можно констатировать, что начиная с 2015 года, в этом сегменте наблюдается рецессия. То есть пока о развитии говорить не приходится. Причем, касается данная тенденция, как предложения, так и спроса: мало продают и покупают тоже немного. Причем, в основном, это, так называемые альтернативные сделки.
Время покупать, но не время продавать. Верно ли утверждение?- На этот вопрос лучше ответить немного под другим углом зрения. Сейчас хорошее время для упомянутых альтернативных сделок. Скажем так: если необходимо продать что-то лично вам не очень нужное, чтобы одновременно купить что-то, напротив, очень для вас нужное – сегодня такие операции вполне оправданы. К слову, сегодня «Импульс-К» активно и успешно занимается организацией и сопровождением именно подобного рода сделок. Да, нередко для таких операций требуются высокая квалификация риэлторов и существенные организационные и временные затраты. Но, если кто-то умеет этим заниматься – можно говорить о таком умении, как о серьезном конкурентном преимуществе. Что же касается сделок с чистой продажей – то, на сегодняшний день, они крайне редки.
Тогда какие квартиры именно на сегодняшний день пользуются спросом: вторичное жилье либо новостройки?- Явного преимущества за тем, или иным сектором уже нет. Статистика говорит о примерно равном разделе рынка между вторичным жильем и новостройками. Неудивительно: предложение и спрос тесно связаны. И если есть покупатели с разными возможностями и потребностями – предложение тоже будет разным. Например, сейчас особой ликвидностью пользуются однокомнатные квартиры. Смотрите: средняя цена продажи «хрущёвки» составляет 1150 тыс. рублей, тогда как «однушка» в новостройке с черновой отделкой колеблется от 1100 до 1500 тыс. рублей, в зависимости от метража и района.
По какой причине, на Ваш взгляд, цены на «вторичку» упали, а в новостройках стоят на месте?- Цена недвижимости в новостройке, образно говоря, является более живой, потому что включает в себя, в первую очередь, издержки застройщика (себестоимость самого строительства, коммуникации и т.д.). Кроме того, есть фактор того, что застройщики фактически сократили объемы «сданных метров». Кстати, утверждение, что цены в новостройках застыли – не вполне верно. Снижение стоимости на новую однокомнатную квартиру за три года в некоторых случаях составило от 5 до 10%. Может и не так много, но, тем не менее. Также, не стоит забывать, что новостройки по определению являются жильем другого уровня комфортности. Поэтому снижение цен на вторичном рынке недвижимости вполне закономерно.
У вас есть прогнозные рекомендации для людей, рассматривающих сегодня возможность приобретения жилья?- Мне кажется, что сейчас – это одно из лучших решений. Время для покупки в данный момент действительно прекрасное. На рынке недвижимости множество доступных и привлекательных предложений, в том числе с мебелью, встроенными кухнями, а это ведь плюс для многих. Кроме того, застройщики проводят массу акций со скидками, рассрочками и прочими бонусами. Да и ставки в банках по ипотеке тоже имеют тенденцию к снижению. Между прочим, в мегаполисах уже наблюдается тенденция оживления рынка. А если сегодня оживление происходит у них, значит, завтра оно начнется и у нас.
Что можно ждать от ужесточения законодательства в части долевого строительства? Как это отразится на ценовой политике строительных компаний и в итоге на покупательской способности граждан?- Правовые новации говорят о том, что квартиры можно продавать (и использовать полученные деньги от покупателя) только после сдачи дома в эксплуатацию. Привлеченные средства дольщиков, в процессе строительства дома, использовать нельзя, до момента пока дом не будет достроен и сдан. Деньги до указанного момента останутся на спецсчете в банке. То есть застройщик, должен осуществлять строительство за собственные средства, или кредитоваться. Закон, таким образом, стоит на стороне потенциальных покупателей, в плане их защиты от рисков. Вот только на цены недвижимость от подобных решений, скорее всего, будут расти. При этом, если государство окажет застройщикам поддержку в виде льготных кредитов, подорожание не превысит 10-15%.
С другой стороны, сейчас получают распространение квартиры с новой планировкой и метражом. Все просто: если дорожает стоимость квадратного метра, но, при этом, немного сокращается метраж жилья, итогом становится оптимальная цена объекта, устраивающая потребителя. Такая практика в Смоленске, причем успешная – уже есть.
Еще одной новой тенденцией может стать распространение малоэтажного строительства, и, на мой взгляд, это положительная тенденция.
И, конечно, почти неизбежным следствием при возможном увеличении себестоимости квадратного метра, в связи с ужесточением законодательства о долевом строительстве – станет введение застройщиками новых приятных программ для потенциальных покупателей: улучшение сервиса, повышение качества жилья, более эффективное решение вопросов благоустройства придомовой инфраструктуры, отделка квартир. Рынок есть рынок: для повышения спроса необходимо модернизировать предложение.
P. S.
Большинство застройщиков Смоленска и Смоленской области сейчас стараются получить разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, с целью осуществления стройки, в рамках действия старого законодательства. И только через 1-2 года в нашем регионе начнется стройка по новым правилам.
